Dit is een vastgoed DEEPFAKE
Kijk nog eens goed naar die glimmende render op de website van dat nieuwbouwproject. De zon die precies goed valt over het balkon, de buren die gezellig buiten zitten, het interieur dat net iets te perfect oogt. Er is een gerede kans dat je naar een deepfake kijkt. Niet in de sensationele betekenis die je bij nepvideo’s van bekende Nederlanders voor ogen hebt, maar wel degelijk volgens de definitie in de wet.
Wij weten dat, want wij maken dat beeld. Op nieuwbouw verhuur- en verkoopsites en andere vastgoedprojectsites die wij bouwen, wordt beeld deels gegenereerd en bewerkt met AI. Fotorealistisch, overtuigend en dus precies het soort beeld waar de Europese wetgever zich zorgen over maakt.
De impact? Groter dan je denkt
De AI Act definieert een “deepfake” als AI-gegenereerde of bewerkte beeld-, audio- of video-inhoud die lijkt op bestaande personen, objecten, plaatsen of gebeurtenissen en die bij een kijker ten onrechte de indruk wekt dat deze authentiek is (art. 3 lid 60).
Fotorealistische renders van een (nog) niet opgeleverd gebouw of interieur vallen naar redelijke inschatting onder die definitie.
Nog 9 dagen..
Op 2 augustus 2026, over minder dan twee weken, treedt artikel 50 van de AI Act volledig in werking. Dat is het artikel dat deze verplichting regelt. Wie AI-beeld laat genereren of bewerken dat als deepfake kwalificeert, moet dit aan het publiek bekendmaken. En wel op een duidelijke, onderscheidende manier vanaf het eerste moment dat iemand het beeld ziet (art. 50 lid 4 en 5). Achteraf, verstopt of pas na doorklikken is niet genoeg.
Overtreding valt onder de “overige overtredingen” van de AI Act: boetes tot 15 miljoen euro of 3% van de wereldwijde jaaromzet.
En nu?
Het risico: een AI-render die een woning mooier, voller of zonniger toont dan hij ooit zal zijn, is niet alleen een AI Act-kwestie. Het is ook een vertrouwensprobleem. Een huurder die een appartement anders aantreft dan hij op de website zag, onthoudt dat en vertelt het door. Veel disclaimers die we nu in de markt zien, staan bovendien verstopt achter een klein “i”-icoontje dat je moet aanklikken of aanwijzen. Op een telefoon, waar het gros van de bezoekers zit, werkt hover sowieso niet. En zodra hetzelfde beeld losraakt van de pagina, in een linkpreview op WhatsApp, in een nieuwsbrief, in een pdf-brochure, verdwijnt de disclaimer vaak helemaal.
Wie vóór 2 augustus, aantoonbaar orde op zaken heeft, onderscheidt zich niet met een verplicht briefje, maar met een houding. Duidelijk zijn over wat AI wel en niet heeft gedaan met een beeld, is het soort transparantie waarmee je een huurder of koper vertrouwen geeft in een markt waar “is dit wel echt?” een steeds logischere vraag wordt.
Hoe wij dit bij Brightlot aanpakken
Wij zijn bij het gebruik van AI-beeldtools geen aanbieder van een AI-systeem, maar gebruiksverantwoordelijke: wij zetten bestaande tools in om beeld te maken en te bewerken. Dat brengt een eigen informatieplicht met zich mee. En die nemen we serieus.
– AI-gegenereerd of -bewerkt beeld wordt altijd door een mens gecontroleerd, nooit klakkeloos gepubliceerd.
– De disclaimer komt direct zichtbaar bij het beeld te staan, als vast label, niet verstopt achter een hover-icoon, en getest op mobiel.
– De disclaimer reist mee waar het beeld loskomt van de pagina: social-share previews, nieuwsbrieven, brochures. Geen disclaimer, dan geen AI-beeld op die plek.
– We bouwen de disclaimer als herbruikbaar onderdeel, standaard bij elk nieuw project, vast onderdeel van de opleverchecklist.
– We leggen vast wie verantwoordelijk is voor plaatsing en instandhouding op eigen kanalen.
– Transparantie zonder schaamte en zonder pochen: als iemand vraagt wat AI deed en wat een mens deed, vertellen we dat gewoon.
Een AI-render kost weinig moeite om te maken en oogt overtuigend genoeg om voor echt te worden aangezien. Precies daarom regelt de wet dit nu en precies daarom is het aan ons om daar zorgvuldig mee om te gaan. Niet omdat het moet, al moet het ook. Maar omdat een huurder of koper die het verschil niet meer kan zien, ook het verschil niet meer zou moeten hoeven zoeken.
Bronnen:
– Verordening (EU) 2024/1689 (AI Act), art. 3 lid 60, art. 50, art. 113
– artificialintelligenceact.eu — Article 50: Transparency Obligations for Providers and Deployers of Certain AI Systems
– ICTRecht, “AI Act — cheat sheet”
